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热点财经-深圳产中介“开挂”:我跟进的业主,

  原标题:深圳产中介“开挂”:我跟进的业主,没有不涨价的

  文/ 李惠琳 编辑/ 谭璐

  张辰是深圳宝安区的一位产中介,在过去三个多月里,他着本地楼市的一飙升。

  “这边的价从1月开始猛涨,但在期间,整个市场交易基本停滞。3月恢复成交后一直非常活跃,就是发飙状态。”张辰坦言,“我跟进的几个业主,没有不涨价的。”

  比如,一套位于宝安区的61两居室,一上涨了53万元。张辰说,“招商果岭一套518万元的两居室,2019年12月底报价是465万元,再往前在去年11月的时候是392万。”

  事实上,“开挂”的不仅是热门的宝安区,是整个深圳楼市。

  根据国家的数据,3月,深圳二手销售价格涨幅领跑全国,环比上涨1.6%,对比之下,和上海分别上涨0.2%、0.3%,广州下降0.2%。而在新方面,深圳的销售价格环比增长0.5%,涨幅居全国第六,持平、上海上涨0.1%、广州下降0.5%。

  千万级“日光”

  深圳楼市的复苏,最先回温的是南山和宝安区域。

  3月7日,位于南山区的新项目“太子湾·湾玺”,11万元/平,每套总价约2000-5000万元,戴着口罩的购买者,仅一天就将104套一空;3月13日第二次,4200万起步价的14套,八秒售罄;4月5日第三次,54套,半天卖光。

  深圳中原研究中心的统计数据显示,3月深圳全市二手成交量为8008套,环比上升380%,为59048元/平。在的拉动下,新市场也明显升温。3月新网签3152套,热点财经环比提升279.8%,其中网签521套,环比增长279.8%。

  一套子一个月涨价100万,在深圳热门片区不是什么新鲜事儿。

  张辰在3月2日卖出了一套宝安区碧海富通城的94平三居室,当时卖出的价格是618万元,目前这个小区的同样型已经涨价至700多万元,“富通城现在就连两也没有低于600万的,而去年大部分都是400多万。”

  值得注意的是,目前深圳楼市表现出明显的“西热东冷”区域分化,西部的宝安、南山等热点片区价猛涨,而东部的盐田、坪山等地甚至出现微跌。

  根据深圳中原研究中心的数据,3月份,深圳宝安区的销售价格涨幅最大,环比上升1.21%至65031元/平,共成交2089套,居全市之首,南山区也突破10万/平。而盐田区的成交套数仅138套,成交还下滑0.42%至44959元/平。

  进入4月,热点片区涨势依旧。4月13日至19日,深圳全市业主报价上升的盘源占比为55.35%,其中南山区涨幅最大,环比上涨1.99%。“南山一直是深圳市场的头牌,涨幅一直很猛,宝安区由于前海概念今年也涨了很多,但涨的太猛后面就会有点乏力,罗湖太老太旧了,基本没怎么涨。”张辰说。

  助推这波价上涨的主力是投资客和刚需族。深圳中原研究中心数据指出,3月深圳二手投资客占比为38.01%,占比较上月上升0.91%,非深户购占比为18.2%。

  在魔幻的行情下,宝安区、南山区的多个出现恶意加价、收取百万级“喝茶费”等违规操作,引发监管层频频出手,要求严查企和中介恶意炒作、哄抬价、收取价外费用的违法行为。

  违规资金炒?

  尽管深圳住建局,2020年以来,深圳价整体稳定,部分热点片区、二手价格上涨,主要是前期积累的需求集中造成的,同时个别也存在中介和自炒作引发价格上涨预期。

  但不少报道指出,支撑此轮价上涨的因素之一,或是抵押产经营性贷款流入楼市,与地方针对中小微企业的贷款贴息政策有关。

  2月底,深圳推出“惠企16条”,提出优先扶持受影响严重的中小微企业,划拨30亿专项资金重点用于贷款贴息,按照实际支付贷款利息的50%给予总额最高100万元的补贴、贴息期限不超过6个月。

  流传的一种操作方式是,企业主或个人将名下产后作为抵押,向银行申请经营性贷款,之后再度用于购,借助贴息政策,实际利率远低于贷利息。这种方式的可操作性有多大?

  深圳一位银行人士告诉《21CBR》记者,产抵押经营性贷款额度最高是产评估价的七成,申请基本条件是提供企业的营业执照,有的银行要求经营满六个月或者一年,以及对企业的流水、上下游订单等经营情况进行调查,但多数只是作为调查要点,没有明确。就审核要求而言,抵贷没有信用审核调查严格。

  上述银行人士表示,爆发后,银行对信贷政策有一定调整,原先需要现场上门调查的流程可改为非现场调查,小微企业的贷款利率也有所降低,热点财经加上推出贴息政策,企业贷款的成本大幅减少,“比如以前一笔贷款的利率可能要5.5%,现在的利率也就4.05%,加上贴息,可能有些企业经营贷的成本不到2%。”

  此前,市场上就有一些中介专门负责给企业包装,向银行申请经营性贷款,因此,不乏部分资金被用于借贷、炒股、买等非经营用途。

  “银行仅只能做到合规而已,一般不会继续核查回流情况,因为款项转到银行后,本行基本上不到,除非监管进行全面查看。”该银行人士表示,深圳开始严查抵经营贷后,银行对于新过户产抵押的审核会更严格。

  中原首席师张大伟表示,企业经营贷的关键是增加了杠杆,基本都是之前有一套的购者,用这个工具撬动,变相加杠杆。但对于购者而言,成本并不低,“企业经营贷利率,目前在深圳也不低,补贴基本只有半年,最大的问题是叠加过桥服务费,成本也不低,年化4%-5%,而且最长也就3-5年归本。”

  深圳南山区的一位中介刘绘告诉《21CBR》记者,购者中确实有人通过企业经营贷或者高评高贷,提高自己的预算。“一般多适用于投资者购买高产,但这样的客户并不多。”

  4月20日,银行深圳支行向辖区各商业银行下发通知,要求紧急自查抵经营贷资金违规流入楼市情况,并于4月22日披露了自查结果:未发现刚注册企业即申请经营贷的情况;未发现支小再贷款信贷资金通过产抵押经营贷形式流入市场的情况;辖区存在个别商业银行有客户先全款买,再以该新购置产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。

  同在4月22日,深圳中小企业服务局也表示,目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段,不存在网传贷款贴息资金进入市的情形。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这体现了监管部门严管资金流动的导向,后续包括贷、小微贷、企业贷、消费贷等领域,都要对资金用途进行管控,防范资金随意流入市场。

  “税”是诱因

  价的涨跌是多方因素综合作用的结果,相比经营贷和贴息政策的影响,业内人士普遍认为,此次深圳价上涨的核心因素,是去年“税”征收标准调整政策利好的延续。

  2019年11月11日,深圳同时满足小区建筑容积率1.0以上、单套建筑144平方米以下的住为“普通”,满两年可免征。

  而按照此前的,南山区总价在490万元以上、宝安区总价在360万元以上的源均属于,需额外缴纳。新政实施之后,深圳价迅速上涨,业主“抱团”涨价的新闻频频曝出。2019年11月,深圳全市二手共成交8013套,创三年成交量历史新高。

  “深圳楼市一枝独秀,主要还是由于去年突然,松绑线,相当于杠杆多了两成。”张大伟告诉《21CBR》记者,深圳税征收标准调整后,市场认为政策宽松了,与最近的企业抵经营贷的关系并不大。

  他指出, 企业经营贷进入楼市是全国普遍问题,近一年企业贷利率虽直线下调,但还款周期短,归本约束严,价不涨没人会动这个心思。深圳是因为税调整,才激发了购买者的投资。

  同时相对宽松的调控政策也是助推器,“深圳在一线城市里的确是最宽松的,不论是落户政策下的限购,还是信贷成数,以及税下的个税、、交易成本等。”张大伟说。

  多位中介也表达了同样的观点。“去年双11之前,客户买动不动就要缴纳30万以上的税,税取消之后,价就开始涨了,业主一天一个价,只不过一开始没现在涨这么猛。”张辰对《21CBR》记者说。

  刘绘表示,“税”政策调整之后,从北方和来深圳买的人开始增多,甚至有人在网上看后直接交定金。

  除了政策因素,深圳价的居高不下,也有诸多内部因素支撑。首先,2019年以来,深圳接连迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好,使楼市的投资价值提升,热点财经吸引大量资金涌入。

  其次,深圳用地供应较少,市场供需极度不平衡。作为全国人口净流入第二大城市,每年有大量年轻人涌入,2019年常住人口达1343万人,叠加宽松的落户买政策,形成了对的旺盛需求。然而,相比一线城市,深圳小,用地供应有限,2019年深圳共出让11居住用地,达31万平,新源缺口依然巨大。

  对于深圳价未来的,张大伟认为,主要取决于调控力度,不调控就有可能继续上行。

  

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